Dana Nguyễn
Cái tên “reverse mortgage” hay tạm dịch là “nợ nhà ngược” nghe thật lạ lùng nhưng đó là một loại “FHA loan” rất an toàn do FHA (Federal Housing Administration) đặt ra để giúp chủ nhà 62 tuổi trở lên có thêm tiền để bảo đảm mức sinh hoạt ổn định hơn về tài chánh khi về hưu. Với “reverse mortgage”, họ có thể lấy tiền trong căn nhà mình làm chủ (home equity) ra để phụ thêm vào tiền an ninh xã hội, chi trả cho những chi phí y tế không lường trước do bệnh tật ập đến, hoặc để sửa chữa nhà cửa hay thậm chí mua đứt một căn nhà nhỏ khác.
Thông thường khi cần mượn tiền trong căn nhà mình làm chủ, bạn phải chứng minh mình có đủ thu nhập đều đặn để trả tiền mortgage hàng tháng và phải có điểm tín dụng tốt. Nhưng trong trường hợp bạn đã về hưu ở tuổi 62 trở lên, hoặc ở tuổi đó mà đi làm với thu nhập thấp, thì khả năng lấy tiền từ nhà mình ra sẽ rất khó, dù nhà bạn đã trả hết hay còn rất ít nợ, trừ phi bạn bán căn nhà thân thương đó đi thôi.
Việc phải rời khỏi căn nhà mình đã ở cả đời để đi mướn nhà khi về già là điều ít ai muốn sảy ra thành ra loại “nợ nhà ngược” này là một cứu cánh rất tốt cho chủ nhà 62 tuổi trở lên. Họ có thể mượn tiền trong căn nhà của mình mà không cần có thu nhập hay có điểm tín dụng tốt. Điều kiện để được mượn reverse mortgage được trình bầy trong phần hỏi đáp dưới đây.
Số tiền mượn ra có nhiều cách: mượn luôn một lần, hay nhiều lần, hay khi nào cần thì rút ra. Tùy vào tuổi tác, tiền lời lúc bạn mượn, và số tiền bạn đã tích lũy trong căn nhà của mình (home equity), bạn sẽ được mượn nhiều hay ít. Nếu bạn mượn luôn một lần, nó sẽ bắt đầu từ 50%-60% số tiền bạn có trong căn nhà bạn làm chủ. Bạn càng lớn tuổi thì tiền mượn ra càng được nhiều. Tuy nhiên, luật mới chỉ cho phép bạn mượn nhiều nhất là 60% equity trong năm đầu tiên, không cần biết tuổi của bạn là bao nhiêu.
Điều tốt hơn nữa là bạn không cần phải trả tiền mortgage hàng tháng như các loại nợ nhà (mortgage) khác cho đến khi bạn không còn ở trong căn nhà của bạn nữa: chẳng hạn khi bạn mất đi, bán nhà đi & hay dọn ra khỏi căn nhà đó để vô nursing home chẳng hạn. Thành ra cái tên “nợ nhà ngược” được đặt ra là vì bạn mượn tiền mà không phải trả hàng tháng.
Một điểm tôi cần nhấn mạnh là khi bạn ra đi, con cháu có thể bán nhà để trả hết nợ của reverse mortgage cho bạn, nhưng nếu giá trị căn nhà của bạn ít hơn số tiền nợ reverse mortgage, trong trường thị trường địa ốc bị tuột dốc hoặc “vỡ”, con cháu bạn chỉ cần ký tờ “Deed in lieu of foreclosure” và giao chìa khóa lại cho nhà băng mà không nợ một đồng nào.
Muốn biết thêm chi tiết về reverse mortgage, bạn có thể gọi vào hội National Council on Aging ở số (800) 510-0301.
Sau đây là những câu hỏi & trả lời cụ thể hơn về reverse mortgage:
Hỏi: Nhà của tôi có đủ điều kiện để mượn reverse mortgage?
Đáp: Nhà của bạn phải là nhà single house hoặc nhà từ 2 đến 4 căn hộ, nhà mobile homes (xây sau năm 1976), nhà condo và townhouse đã được FHA chấp thuận. Nhà co-ops không đủ điều kiện.
Hỏi: Có những điều kiện gì khác để được lấy reverse mortgage?
Đáp: Bạn phải làm chủ căn nhà bạn đang muốn mượn reverse mortgage & phải 62 tuổi trở lên. Không có điều kiện nào về sức khỏe.
Nhà băng phải xem xét tình trạng tài chánh của bạn để đảm bảo rằng bạn có khả năng trả tiền thuế nhà, tiền bảo hiểm nhà, tiền HOA, v.v.
Nếu nhà băng cảm thấy người mượn không có khả năng trả được tiền thuế & bảo hiểm, họ có quyền lấy ra một phần trong tiền reverse mortgage để trả cho những chi phí này.
Hỏi: Nếu tôi vẫn còn nợ nhà?
Đáp: Bạn vẫn được mượn reverse mortgage dù bạn vẫn còn nợ nhà. Tuy nhiên, reverse mortgage sẽ phải là nợ chính (first lien), thành ra tiền bạn mượn ra từ reverse mortgage phải đủ để trả hết nợ nhà bạn đang có.
Hỏi: Liệu tôi có bị mất quyền lợi lãnh tiền của chính phủ nếu tôi có reverse mortgage?
Đáp: Reverse mortgage hoàn toàn không ảnh hưởng gì đến tiền an ninh xã hội bình thường hoặc quyền lãnh Medicare. Tuy nhiên, nếu bạn đang có Medicaid hoặc đang lãnh tiền trợ cấp xã hội (Supplemental Security Income – SSI), tiền bạn lấy ra được từ reverse mortgage cần được dùng hết ngay – chẳng hạn như mua nhà hay chuyển qua cho con cháu. Chẳng hạn nếu bạn lấy được $20,000 ra từ reverse mortgage để sửa nhà, bạn cần sài nó liền trong vòng tháng đó thì sẽ không ảnh hưởng gì đến Medicaid hay SSI của bạn. Tốt hơn hết là bạn nên hỏi thăm kỹ hơn với các chuyên gia về Medicaid về việc này.
Hỏi: Trong trường hợp nào thì tôi không nên mượn reverse mortgage?
Đáp: Vì chi phí làm reverse mortgage cộng với tiền bảo hiểm MIP của FHA khá cao, bạn không nên mượn reverse mortgage nếu chỉ có ý định ở trong căn nhà của bạn trong vòng 2 hay 3 năm.
Hỏi: Xin cho biết những cách nhận tiền reverse mortgage?
Đáp: Bạn có thể chọn lãnh tiền từ reverse mortgage trọn vẹn một lần, hay nhận một số tiền nhất định mỗi tháng trong một thời gian nhất định hay cho đến khi bạn không còn ở trong căn nhà đó nữa. Hoặc bạn có thể lấy ra khi nào bạn cần tiền (giống hệt như line-of-credit).
Hỏi: Vậy tôi có thể mượn ra được bao nhiêu tiền?
Đáp: Số tiền bạn có thể nhận được tùy thuộc vào tuổi của bạn (hay tuổi của người phối ngẫu nếu người đó trẻ hơn), giá trị căn nhà dựa trên appraisal, tiền lời lúc bạn mượn, số tiền cho phép dược của FHA (hiện nay là $625,500). Nói chung, bạn càng lớn tuổi thì càng mượn được nhiều, và số nợ nhà càng ít. Trong 12 tháng đầu, người mượn không được lấy ra qua 60% số tiền bạn được mượn. Từ tháng 13 trở đi, người mượn có thể lấy hết số tiền được mượn còn lại.
Hỏi: Tiền lấy ra từ reverse mortgage có thể được dùng vào việc gì?
Đáp: Tiền lấy ra từ reverse mortgage có thể được dùng vào bất cứ việc gì bạn cần: có thể để phụ vào tiền già để sống, để sửa chữa hoặc xây nhà cửa, trả tiền chi phí về y tế, trả tiền nợ, trả tiền thuế, trả tiền học cho con cháu, v.v.
Hỏi: Tiền lời trong reverse mortgage được tính như thế nào?
Đáp: Tiền lời trong reverse mortgage có thể cố định (fixed) hay thay đổi (adjustable). Bạn chỉ bị tính tiền lời trong phần nợ bạn mượn ra. Nếu là tiền lời thay đổi, tiền lời sẽ dựa trên một chỉ số (index) chẳng hạn như chỉ số LIBOR, hay 1-year Treasury Bill, cộng với phần margin mà nhà băng tính thêm (từ 0.5% dến 3%). Vì người mượn không phải trả lại tiền mượn hàng tháng, tiền lời trên số tiền bạn mượn sẽ được cộng vào balance theo cách compounding và sẽ làm tăng lên số nợ đó lên cho đến khi bán căn nhà đó đi, hay trả lại toàn bộ số nợ đó một lần.
Hỏi: Tôi có thể trả hết nợ reverse mortgage trước thời hạn không?
Đáp: Có. Bạn có thể trả hết nợ reverse mortgage bất cứ lúc nào.
Hỏi: Khi tôi mất đi, con cái tôi có bao nhiêu thời gian để trả lại nợ reverse mortgage của tôi?
Đáp: Khi nợ reverse mortgage phải trả lại vì bạn không còn “qualify” cho loại nợ này nữa, con cháu bạn phải làm việc hết mình với nhà băng để trả lại số tiền nợ này càng sớm càng tốt, nếu không nhà băng có quyền tịch thu căn nhà đó trong vòng 30 ngày hay 6 tháng tính từ lúc nợ này bị đòi lại.
Hỏi: “non-recourse loan” có nghĩa gì?
Đáp: Đa số reverse mortgage loans là loại “non-recourse loans.” Điều này nghĩa là bạn sẽ không bao giờ nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn khi con cháu của bạn đến lúc phải bán nhà đi để trả lại nợ reverse mortgage cho bạn. Vì là “non-resourse loan”, bạn phải trả tiền bảo hiểm nợ (MIP) cho FHA, để FHA trả lại phần thiếu hụt cho nhà băng nếu chuyện đó sảy ra.
Nếu bạn có câu hỏi gì về reverse mortgage hay tài chánh nói chung, xin liên lạc với Dana Nguyễn ở email dana@viet-smart.org là tốt nhất. Nếu cần gọi, xin vui lòng nói sơ về trường hợp của mình qua máy nhắn hoặc text thì sẽ tiện hơn.
Dana Nguyen
Chuyên Gia Tài Chánh/Westminster
dana@viet-smart.org
Tel: 949-241-1784

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *